Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan

 

Sebagaimana dilihat di atas bahwa bentuk lahan tidak beraturan sehingga luas tiap-tiap kavling berbeda. Cukup memerlukan kejelian untuk mendisain siteplan dengan tanah seperti diatas. Disain harus tetap menjaga kenyamanan bagi penghuni dan memiliki nilai estetis, indah dan cantik. Meminimalisir tanah yang terbuang juga tidak kalah pentingnya, sehingga harga jual bisa bersaing.
Setelah melalui beberapa kajian dan mencoba beberapa kemungkinan-kemungkinan disain, didapat disain optimal seperti gambar di bawah ini.

Disain siteplan diatas didapat setelah melalui pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:
Lebar kavling minimal 6 meter
Untuk townhouse kelas menengah ke bawah lebar kavling 6 meter sudah cukup bagus. Akan tetapi untuk high end townhouse yang berada di tengah kota dan exclusive, lebar minimal harus lebih besar dari 6 meter. Hal ini disebabkan oleh tipikal konsumen yang dibidik yaitu orang-orang yang lebih mengutamakan prestige dan kepuasan. Lebih baik mendisain tanah yang lebih besar, sehingga konsumen lebih puas. Harga jual yang lebih tinggi tidak terlalu berpengaruh kepada minat beli calon konsumen.
Panjang kavling minimal 10 Meter
Panjang kavling untuk townhouse kelas menengah sebaiknya lebih besar dari 10 meter. Hal ini untuk mengakomodasi tipe calon konsumen yang rata-rata memiliki kendaraan. Dengan one gate system tidak diperlukan garasi untuk mobil, cukup disediakan carport ukuran panjang rata-rata 5 meter. Sedangkan untuk kesesuaian dengan kecukupan ruang untuk penghuni, di lantai atas bisa dibuat ruangan yang menjorok ke depan dengan metoda kantilever, sehingga ruangan bisa menjadi lebih luas.
Kavling harus tegak lurus terhadap jalan
Adalah penting untuk mendisain kavling menjadi tegak lurus terhadap jalan di depannya. Ini berhubungan dengan nilai estetis dari perumahan secara keseluruhan. Juga untuk kemudahan disain ruang. Jika ada ketidak teraturan, disain sebaiknya menempatkan ketidakteraturan bentuk tersebut di bagian belakang rumah.
Lebar kavling huk minimal 6 Meter tambah 3 Meter
Kavling huk terkena Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar setengah dari lebar jalan di depannya. Jika lebar jalan di depannya 6 meter, maka GSB harus sebesar 3 meter, sehingga untuk kavling huk lebar minimal harus 9 meter.
Kavling yang pinggirnya tidak lurus didisain dengan lebih lebar
Kavling pinggir biasanya harus menderita bentuk yang tidak beraturan. Mau tidak mau, jika kita memiliki tanah dengan bentuk tidak teratur, bisa dipastikan kavling pinggir tidak bisa di buat segi empat. Kecuali jika kita memang mengeluarkan bagian yang tidak teratur itu menjadi fasilitas umum atau fasos (fasum fasos). Resikonya adalah tanah efektif menjadi berkurang. Harga jual bisa menjadi lebih tinggi secara signifikan.
Selalu sediakan ruangan terbuka di bagian belakang rumah
Ruang terbuka di belakang rumah memberikan kesan luas bagi rumah secara keseluruhan. Apalagi didukung oleh disain rumah yang memberikan keleluasaan pandangan ke bagian belakang rumah yang tersedia ruang terbuka dengan banyak dipenuhi tanaman-tanaman hijau. Ruang terbuka di bagian belakang juga berfungsi untuk bernafasnya bangunan dan memberikan cahaya tambahan ke dalam rumah, sehingga dalam jangka panjang bisa menghemat daya listrik yang signifikan.
Sediakan lahan untuk children playground atau Taman
Lahan untuk playground atau taman diperlukan untuk memberikan kesan dinamis dan hijau pada lingkungan. Apalagi ditambah dengan disediakannya jogging track, sehingga memberikan kesan lebih bersahabat antar penghuni. Ruang terbuka hijau bisa dimanfaatkan oleh penghuni untuk saling bersosialisasi.
Pertimbangan-pertimbangan disain ini berdasarkan pengalaman penulis sendiri dalam membuat feasibility study (FS) untuk proyek-proyek yang dikembangkan.

APA SIH NGE-BOUWPLANK ..?

APA SIH NGE-BOUWPLANK ..?

misal ada lahan ukuran 20 x 25 m2 lalu anda disini ingin mendevelop sendiri ( one man show 90% ) gambar-gambar oke, perijinan oke... lain-lain oke..nach pas mulai pelaksanaan...APA MEREKA TAHU NGE-BOUWPLANK ATAU NGE-SET AWAL TUCH LAHAN...NYIKU-IN LAHAN...JUGA GIMANA CARANYA NYELANG DAN DENGAN PERALATAN DAN BAHAN HANYA BENANG,PAPAN,KASO,BAMBU,METERAN TUKANG DAN SELANG DOANG ???...setahu gw nich yang ginian kagak diajarin di S1,S2,S3 teknik sipil ataupun arsitektur ADA YANG PERNAH MELAKSANAKAN INI ATAU BELUM ??? ATAU MINIMAL TAHU LAH...BIAR TUH RUMAH JADINYA SESUAI DENGAN GAMBAR RENCANA DAN KONSUMEN PUAS ...jangan, capek2 kita nerangin panjang lebar..ternyata hal yang mendasar aja-yang katanya disini anda yang mau terjun bisnis developer mulai dari lahan yang kecil- mereka pada bengong...COBA DEH ANDA CARI TAHU SENDIRI YACH !! ATAU DISINI MUNGKIN ADA PELAKSANA LAPANGAN ATAU SUPERVISOR ATAU SITE ENGINEER YANG MAU JELASIN SOAL INI ???? gw juga rada2 lupa...he..he..he..gw mo telp mandor gw lagi untuk nanyain berapa2 cm nya untuk nyiku di lapangan hanya dengan benang dan meteran tukang...he...he...he....GILE...KENAPE GW BISA LUPA GINI YACH ...ADA YANG MO BANTUIN......

gw punya cerita yang menyedihkan untuk masalah ini ( tahun 2007 ) : - tersebutlah namanya si A, lulusan S1 teknik sipil, pengalaman kerja 1 thn, diterima kerja di developer cukup bonafide, posisi koordinator lapangan untuk perumahan, gaji awal 4 Juta....percoabaan 3 bulan...tugas pertama : mengkoodinir cluster A tahap 1 luas kira-kira 3 hektar, rumah tipe 29/72 dan 33/72..

- kontraktor sudah terpilih...ada 3 kontraktor....kontraktor mau mulai kerja...ngeset/nge bouwplank dulu sebelum serah terima lahan....pelaksana kontraktor,pengawas developer,tim surveyor ngumpul di lapangan...dan si koordinator mestinya memberikan instruksi kalo ngeliat kok lambat nich...karena pengawas developer dan tim surveyor sengaja nge-test nich koordinator....tidak ada instruksi sama sekali dari dia...tim surveyor dan pengawas berinisiatif....coba ambil ini..itu..sana...situ...bouwplank an nya mulai dari sini...titik 0.00 nya buat segini...lalu diam2 nich koordinator dekatin surveyor...hmm bouwplank itu apa sich ????????????? GUAAAAAABRAKKKK GUAAAAAASRAKKKKK...AAAANNNNJJJJJRIIIIIIT....GAJI 4 JT YANG GINIAN AJA KAGAK TAHU....BERITA TERSEBAR...tim pengawas yang lain serta tim surveyor lainnya malah kagak bantu nich si koordinator...gw dengar dan gw waktu itu bagian engineering gw coba bantu..pokoknya kalo ada apa2 yang kurang ngerti ngomong aja sama gw...gw soalnya dekat dgn tim surveyor dan tim pengawas...eh...weleh..weleh..nich orang bukannya minta bantuan kalo emang kagak ngarti malah jalan sendiri.....MASA PERCOBAAN 3 BULAN SELESAI MAKA SELESAI JUGA NICH ORANG...KONTRAK KERJA KAGAK DI PERPANJANG...

disini kalo ada yang lulusan D3,S1 teknik sipil/arsitektur dan belum bekerja coba2 cari tahu hal2 mendasar yang terjadi di lapangan..kalo ada saudara atau kerabatnya kontraktor/developer pls aja datang ke proyeknya...cari2 tahu....di dunia kerja juga di proyek...jarang senior/kolega atau bawahan yang paham akan membantu anda...persaingan kadang terlihat jelas kadang abu2.....

DATA YANG DIPERLUKAN UNTUK COMPARATIVE MARKET ANALYSIS SEBUAH PROYEK PERUMAHAAN

DATA YANG DIPERLUKAN UNTUK COMPARATIVE MARKET ANALYSIS SEBUAH PROYEK PERUMAHAAN

ini contoh format bisnis plan..kalo tinggal insert format excelnya dan anda tinggal utak atik...gw udah rada males cari2 tahu..ini gw buatkan aja yach

I. COMPARATIVE MARKET ANALYSIS
format ini memanjang dan isinya

- no
- nama perumahan : rencana perumahan yang akan kita buat dan juga beberapa kompetitor, lebih baik apple to apple....data inputan
- kode, misal PGR 25/60, SIP 22/60, GSR 24/60, BI 22/60....data inputan
> PGR 25/60 ini rencana rumah kita PGR = parung griya residence dan 25/60 menunjukkan tipe rumah
> SIP 22/60,GSR 24/60, BI 22/60 adalah kompetitor terdekat...bro perhatikan apple to apple tipe rumahnya misal SIP = SAWANGAN INDAH PRATAMA, GSR = GRIYA SAWANGAN RESIDENCE, BI = BOJONG INDAH
- luas bangunan, spt diatas maka pgr = 25 m2, sip = 22 m2, gsr = 24 m2....data inputan
- luas tanah, spt diatas pgr = 60 m2, sip = 60 m2 dst.....data inputan
- harga jual include ppn 10%
- harga jual exclude ppn 10%...ini yang menjadi data inputan
- harga bangunan/m2....data inputan...estimasi berdasarkan pengalaman
karena desain rumah/denah belum ada...kalo gak tahu tanya2 ke kontraktor
- harga bangunan total...gunakan rumus = luas bangunan x harga bangunan./m2
- harga kavling...gunakan rumus : harga jual excl. ppn - harga bangunan
- harga kavling/m2 : harga kavling/luas kavling unit rumah tsb
- penjualan unit/bulan...data inputan untuk pesaing ditanyakan marketingnya

II. COMPARATIVE PRODUCT ANALYSIS
format ini bentuknya memanjang dan isinya

- no
- faktor...faktor yang kita komparasi misal
> lingkungan dan sarana
> akses lokasi dan lingkungan sekitar
> fasilitas dalam kompleks
> desain dan tata ruang
> kualitas bahan bangunan
> silahkan anda bisa tambahkan lagi
- bobot...disini dari pengamatan anda maka perlu dibuatkan persentase kepentingan ( jumlah harus 100% ) menurut kacamata konsumen dan yang ada di lapangan juga bandingkan dengan rtrw ( rencana tata ruang wilayah ) misal yang paling penting akses lokasi dan lingkungan sekitar persentase 25%, lalu lingkungan dan sarana 20%,fasilitas dalam kompleks 15%, desain dan tata ruang 20%, kualitas bahan bangunan 20%
- nama2 perumahan dan tipe rumahnya...komparasinya apple to apple spt contoh tsb diatas lalu dibawahnya adalah data inputan dari hasil perhitungan pengamatan

1. lingkungan dan sarana
formatnya memanjang dan isinya anda bisa tambahkan sendiri

- no
- faktor, ditulis kebawah misalnya
> sistem cluster dan satpam lalu kita buatkan skala peniliain misal untuk
0 = tidak cluster dan tidak ada satpam lalu 1 = hanya satpam 2 = cluster dan satpam...dari hasil pengamatan kita isikan nilai tsb diatas
> keamanan daerah sekitar, 0 = tidak aman, 1 = cukup aman, 2 = sangat aman
> ruang terbuka, 0 = gersang,1 = biasa,2 = sangat hijau
> ketenangan suara, 0=berisik,1=biasa, 2=tenang
> kesegaran udara

dan lain lain nya

file pra bisnis plan yang gw kasih itu berdasarkan hanya peta lokasi jadi belum ada site plan,blok plan,gambar rumah dll masih peta buta dan data2 dari pesaing
tapi data yang pasti KDB 60:40...
- spesifikasi bangunan pesaing
> dinding bata engkel ( dinding satu untuk berdua )
> genteng beton kelas menengah
> kusen : kusen kayu semua
-- makanya gw taksir harga borongannya 1,65 jt/m2...ini berdasarkan pengalaman

- spesifikasi bangunan rencana perumahan yang gw buat
> dinding bata double
> genteng beton kelas atas merk monier
> kusen : semua kusen aluminium warna white satin tebal 1 mm
--- makanya gw taksir harga borongan 1,9 jt/m2...gw pernah kasih ke kontraktor hanya 1,85 jt/m2 tahun 2009

kunci utama dari file bisnis plan tsb ada di harga tanah/m2 juga harga jual dan value
usahakan value rencana perumahan kita sama atau lebih besar dari value nya pesaing dan harga kita harus lebih murah...

-- value kita sama maka harga jual kita harus lebih murah dari pesaing bila perlu 20% lebih murah tapi kita tetap untung...inilah seninya.

--value kita lebih besar dan harga kita sama dengan pesaing atau lebih tinggi dan seberapa pantas selisihnya..ini juga seninya..

usahakan di grafik rencana perumahan kita adanya di kuadran sebelah kanan ( kalo gak salah di kuadran 2 dan 4 yach...istilah yang suka dipakai robert t kiyosaki )
tapi tetap harus diingat konsumen adalah raja...jadi kita mesti tahu bagaimana caranya melayani raja supaya dia "tertarik" dengan kita

kalo lebih canggih lagi kita usahakan dapat data statistik mengenai kepadatan penduduk setempat, pendapatan rata2 penduduk setempat, pendidikan, suku/ras,usia,agama ( data statistik dari pemkot/pemda setempat)
kalo lebih gila lagi...anda amati lewat mbah google earth yang real time tandai macam2..mulai pesaing luas lahannya berapa, rumah yang sudah terbangun lalu jumlah sarana pendidikan,ibadah dll juga jaraknya ke pesaing dan lokasi kita, jarak akses ke tol,spbu,pasar dll..pokoknya selengkap2 nya

KARENA GW PERCAYA KATA2 INI " YANG MENGUASAI BANYAK INFORMASI DENGAN AKURAT DAN CEPAT DAN BENAR MENGELOLANYA MAKA IA YANG AKAN BERKUASA/MENJADI PEMENANG "

kapan2 gw share rab rumah tipe 25/60 kenapa dapat harga borongan 1,9 jt/m2 padahal tidak ada gambar ( tampak,denah,potongan )..kalo bro2 terbiasa melihat banyak rumah dan terbiasa menghitung rab nya lalu sering mengamati rumah/ruko/bangunan apapun milik orang lain saat bertamu/pesta/kimpoian/arisan dsb maka ngerti dech yang gw maksud...otak manusia ini super...super...canggih banget dech...tapi sekarang gw sudah menurun tapi gw tahu cara ngajarin buat anda

LANGKAH LANGKAH DALAM MEMBUAT PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN RSH

LANGKAH LANGKAH DALAM MEMBUAT PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN RSH

PERTANYAANNYA:

1.LANGKAH PERTAMA APA YANG PALING MENDASAR UNTUK KITA LAKUKAN JIKA MAU TERJUN SEBAGAI DEVELOPER PEMULA?

Apa cari lokasi dulu?
Apa susun anggaran dan hitung modal dulu?
Apa cari dana dulu ?
atau bagaimana?

2.Kalo misal langkah pertama cari lokasi.

Parameter apa yang dipake untuk menentukan lokasi itu bagus atau tidak untuk di develop bagi perumahan. khususnya kita di sini kan membahas RSH ya.(paramter misalnya: harus dekat pasar atau terminal atau jalan tol ,dll, mana yang prioritas untuk rumah RSH)

3. Sementara pertanyaannya itu dulu bro. ntar kalo ada pertanyaan aku posting lagi. sebab lagi pelajari ilmu 

Developer itu dagang tanah. Tanah yg apa adanya didevelop sedemikian rupa sehingga ....bisa dijual dengan harga yang diterima konsumen. Dalam hal RSH T22/60 harga pemerintah Rp 55jt, terdiri dari unsur tanah yg sudah didevelop dan bangunan. Harga hari ini konsumen menerima tanah Rp 500.000-600.000/m (jadi rp30-33jt). Sedangkan bangunannya harga sub kontrak antara rp850rb-1.100rb/m, pukul rata 22jt. Tambahkan unsur sarana air dan meteran 1.5jt, jaringan listrik luar, dll. Jadi ada ketekoran dari 55jt dr sisi konstruksi rumah; untuk itulah aanya peningkatan mutu Rp 6-10jt.

Dg kendala harga jual tanah rp600 rb (didalamnya lahan, fasum 40%, cut en fill, disain, ijin, IMB, legal;jalan saluran) maka rumus pembebasan lahan adalah Maksimal Rp 125.000/m. JANGAN COBA MASUK KE DEVELOPER RSH BILA TIDAK BISA MEMBEBASKAN LAHAN DIBAWAH RP125.000/M.

Itu adalah fatwa pertama dan utama.

Selanjutnya lokasi: karena pembeli terbanyak adalah karyawan/pasangan berpenghasilan rp1.5jt s.d. 3jt maka lokasi yg paling ideal adalah yg memiliki MASS RAPID TRANSPORTATION (MRT) dalam hal Jabotabek adalah kereta disel/listrik.Jadi ada 3 lokasi: bekasi, serpong, dan yg paling yahud... citayem, bojong, cilebut.Cari lahan di area tsb, maksimal 7 km dari stasiun KA (karena bisa ditempuh dg motor, motor dititip di stasiun, ke jkr naik ka), dan sudah dilalui atau direncanakan dilalui angkutan kota menuju stasiun/pasar.

Modal: yg dibutuhkan Rp 2 Milyar per 2 Hektar, proyek sudah bisa jalan dgn aman, damai dan sentosa.Jadi harus cari pendanaan dulu.

Kalo hitung-hitungan dan kas flow: ayo kapan-kapan kopi darat, saya bisa terangin. Cukup suguhin coca cola ama pisang goreng.

Buat yg punya kenalan modal kuat: Rp 6M up, pembebasan lahan langsung ke 10 hektar up. Tapi yg di develop tahun I,2 ha, tahun II 2 ha dst. Lihat di atas harga pembebasan maks Rp125rb/m harga jual Rp600rb/m. Pada tahun III lokasi sekitar sudah berkembang pesat: mulai pengembangan rumah sederhana (T36/72 rp125jt -PV) dimana tanah di jual rp1jt/m. Tahun IV dan V develop rumah menengah (T45/100 rp175 -PV) tanah dinilai jual skrg 1,5jt /m

kalo pilihan lokasi nya pas, ke senggol realisasi TOL, langsung deh bangun kelas Menengah atas. Ada Ciputra baru deh nongol.


SAMBUNGAN TENTANG RSH

- kpr bank biasanya bank BTN
- harga jual 55 juta ( koreksi : didlm harg jual 55 juta gw liat file ternyata ppn 10% dan pph final 5%, tidak ada alias konsumen tidak dibebankan hrg2 tsb ) ini max "harga subsidi" (istilahnya apa yach ??) pemerintah jadi kalo anda mau kasih harga misal 60 juta maka di brosur tetap hrg jual 55 juta dan yang 5 juta nya diistilahkan "peningkatan mutu" jadi bro2 jangan takut walaupun beli tanahnya misal 150rb/m2 setelah dihitung2 supaya aman semuanya (profit,cost dll ) lalu muncul harga 67 juta gampang tinggal buat aja harga 55 juta lalu yang 12 juta peningkatan mutu dan konsumen hrs bayar lunas atau nyicil tapi yang 55 juta kan jadi subsidi pemerintah..bahkan gw pernah liat ada yang nulis di brosurnya peningkatan mutu sampai 30 juta !!!---developer meng hack subsidi pemerintah

- harga borongan kontraktor : 850rb-1,1jt/m2 istilahnya borongan per plak
- kalo dikerjakan sendiri : kira2 650rb/m2--informasi dari teman tahun 2009
- upah borongan mandor : 107-110rb/m2
- dana retensi saat akad kredit di setujui : 6,5 jt/unit
- lakukan cma,cpa,bisnis plan
- biasanya pengawasan pembangunan RSH tidak ketat..gak tahu kenapa mungkin karena murah kale...tapi anda harus ketat pengawasannya karena kontraktornya setahu gw waktu dikasih hrg borongan 840rb/m2 pelaksanaannya hanya 650rb/m2 ( untuk tipe 22 )..anda hitung sendiri profitnya

YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MEN-DEVELOP RSH :

- tidak ada taman berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya

- tidak ada kanstin berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya

- biasanya jarang pake pagar cluster...usahakan ada mungkin untuk daerah2 tertentu..lebih baik kalo semuanya kecuali akses warga jangan ditutup..ribet urusannya

- usahakan ada pos jaga nanti biar warga yang tentukan sendiri pake satpam atau tidak

- usahakan tidak ada import tanah...jadi pilih tanah darat

- usahakan biaya cut n fill ( perataan tanah ) se-minimal mungkin

- cari kawasan yang KDB nya 60:40

- cari yang dekat kali alam/sungai,usahakan tidak ada pembebasan lahan untuk saluran pembuangan akhir kalo pun ada maka ketahui saat survey lapangan pertama kali serta biaya2nya...juga cari yang dekat saluran utama existing dan hitung dari awal untuk biaya2 bila saluran utama kita mau nyambung kesana

- usahakan dapat informasi tentang ongkos kuli turun material,biaya2 koordinasi

- cari tahu apakah kalo disini ada developer RSH, material dari luar boleh masuk atau harus pake suplier daerah sekitar..tanya2 hal yang berlaku di daerah sekitar

- apakah boleh truk tronton bawa material masuk ke lokasi..atau hanya engkel atau...atau...ini pengaruh ke harga borongan kontraktor...karena kalo pake truk engkel dihitung per m3 jatuhnya jadi lebih mahal ketimbang angkut pake truk tronton

- usahakan ada sarana olahraga misal lapangan badminton/volley

- usahakan juga ada sarana ibadah...atau sediakan lahannya lalu developer bantu dana secukupnya...pembangunan dan pengawasan oleh warga

- usahakan pembentukan rt dan rw diakomodir oleh developer

spesifikasi jalan :
- biasanya hanya penetrasi...batu kapur tebal 10-20 cm lalu base course 5-10 cm terus ditebar aspal cair lalu atasnya ditaruh abu batu...tahun 2009 mantan bosku kasih ke kontraktor 90rb/m2 kalo yang pakai hotmix tebal antara 2-3 cm waktu itu dihargai 125rb/m2

- spesifikasi saluran lingkungan :
pakai batako pasangnya miring lebar atas sekitar 30-40 cm dan lebar bawah 25-30 cm dan tinggi 40-50 cm, waktu itu harga borongan 80-90rb/m' termasuk galian tanah + buang dan kalo dikerjakan sendiri habis hanya 50-60 ribu/m'

- taman lingkungan ( bukan taman berm loh ) kalo pun ada maka bujetnya 50-75rb/m2...sekedarnya..mestinya sih jangan sekedarnya...berikan nilai tambah walaupun RSH...beban taman lingkungan/warga ke bisnis plan kecil sekale..


**spesifikasi bangunan rumah :
- pondasi batu kali menerus minimal lebar atas 20 cm lebar bawah 30 tinggi 30 cm tergantung tanahnya..ada juga yang nekat lebih kecil dari ukuran tsb diatas...harga borongan ke kontraktor nya waktu itu kalo gak salah 325rb/m3 atau 365rb/m3..wah gw lupa..ntar gw cari2 dulu filenya..kagak janji

- dinding nya dinding engkel dan pake pas. batako diplester+aci+cat
pas batako : 37-40rb/m2, plester+aci :30-32rb/m2, cat : 35-40rb/m2 luas rumah

- genteng pake genteng beton harga 1800-2300/bh 1 m2 butuh 11-14 bh genteng..cari tahu sendiri merk apaan tuh...juga pake nok

- konstruksi atap pake kayu jenis...gw lupa atau kalo hanya gording2 doang pake aja baja ringan galvalum atau zinc alum yach ??? gw lupa pokokne cari yang murah

- lisplang pake grc tebal 4 atau 5 atau 6 mm yach ?? grc yang lembaran

- plafon pake grc tebal 6 mm harga berapa yach gw lupa lagi kalo gak salah 45-50rb/m2 rangkanya pake hollow 2x4 cm harga 20rb/btg atau ??? gw lupa lagi

- keramik lantai uk 30 x 30 putih merk gak jelas pokokne murah kalo gak salah 1 dus atau per m2 hrg 15-25rb...borongan : 40-50rb/m2 dan tidak ada lantai kerja

- keramik lantai kw/wc uk 20 x 20 cm, dinding juga ukuran sama dan dinding yang dipasangan keramik tinggi 1,2 m

- closet pake closet jongkok, bak mandi pake bak fiber, floor drain pake yang plastik harga cari yang murah banget

- pipa air kotor pake pipa pvc yang warna hitam diameter 3" tapi kalo untuk tinja lebih baik pake yang 4"

-kusen pintu dan jendela pake kayu apa yach gw lupa lagi dech

- daun pintu biasanya double triplek

- engsel,hak angin,rambuncis pake yang murah aja ex cina..banyak nich di pasaran

- instalasi listrik ini perlu diwaspadai karena sekarang aturannya ketat harus sesuai standark KONSUIL...listrik pln 1300 va..harus pake mcb 6 a ada 2 bh dan mcb 10 a ada 1 bh...1 line untuk stop kontak dan 1 line lagi untuk saklar..tidak ada lagi istilah jumper2an...kabel min extrana atau eterna pokokne standard pln
dan saklar,stop kontak,fitting lampu min merk broco atau yang direkomendasikan oleh pln...hati2 dengan masalah ini

- septic tank biasanya pake buis beton dia 1 m panjang 1 m dan resapan hanya pipa 4" dibolong2in panjang kalo gak salah 2-3 m ??? atau ada juga yang hanya pake galian tanah diameter 1 m kedalaman 1,2 m lalu sekelilingnya di rabat in beton dengan tulangan sekedarnya bahkan ada yang tidak pake

- air bersih pake pompa dragon...bahkan ada gali tanah doang jadi seperti sumuran...lebih baik sich pake pompa listrik yang 100-125 watt makanya kudu di cek ke warga sekitar waktu survey tanah...tanah disini kalo dipantek berapa m baru dapat air...ini masalah krusial dari kaca mata konsumen...

- dinding pembatas kavling kiri kanan bagian depan hanya pas. batako diplester + aci tinggi rata2 yach ambil saja 20 cm dan yang diatas saluran yang berbatasan dengan kavling tidak ada pas. batako untuk menahan tanah taman depan agar tidak jatuh ke dalam saluran

- INI YANG GW GAK SETUJU...biasanya untuk batas kavling belakang kiri kanan dan yang belakang tidak ada dinding...jadi plong gitu aja...kalo bro2 buat RSH usahakan ada yach dinding pembatas kavling belakang baik yang kiri,kanan dan belakang walaupun tingginya 1-1,2 m dan tidak diplester+aci...jadi kalo harga jualnya lebih dari 55 jt tinggal tulis aja di price list dan beritahu marketing nya bahwa itu "peningkatan mutu"...beres sudah

waduh apa lagi yach...gw soalnya posting ini hanya ingat2 doang tidak buka file2..tahu tuch pade kemana file2nya...

untuk biaya2 perijinan...penentuan lokasi...dll..strategi pemasaran n promosi coba2 liat postingan sblmnya....

TAMBAHAN

Develop RSH
Spek teknis dan satuan harga by Promedia udah lengkap
udah bisa jadi acuan, karena ilmu nya emang sama
Paling2 jalan: saya lebih suka ngecor sendiri

Yang bisa saya tambahkan:
Kebutuhan Modal : Pengembangan pe 2 Ha 100 unit T22/60 total RAB sekitar 8 Milyard (sesuai spek teknis Promedia)

Dg strategi berikut:
Pembebasan lahan pembayaran di termin s.d. 9 bulan (25% per triwulan)
Perijinan di termin 2 thp (Ijin Lingkunga dan IPPT, thp 1, Pengesahan Siteplan tahap 

2)Legal di termin 2x (Pengajuan sertifikat ke BPN)
Cut en fill 100% (sampai badan jalan dan bentukan kavling)
Rumah contoh 1, gapura, jalan hanya sampai rumah contoh
Pemasaran (pakai agen pemasaran - mereka yg tanggung brosur, iklan, operasional pemasaran) Fee di potong saat KPR
Dalam 1 bulan:
Setelah IPPT, jadi dalam 1 bulan langsung: spanduk di gelar, iklan dipasang, rumah contoh mulai dibangun)

Sudah menerima Kas-in : Booking Fee di bulan 2
Sudah mulai menerima kas-in: uang muka (5,5jt) dan uang peningkatan mutu
Kas-in yg non KPR Pembayaran tunai bertahap
Kadang-kadang ada yg langsung tunai

Kebutuhan modal hanya 2M
(tentu saja harus siap2 dg cadangan kalo mendadak ada bencana alam, atau kejadian diluar dugaan)

Bila semua on skedul: tuh modal 2M bisa di pulangin di triwulan 3


TAMBAHAN BAGIAN KE 2

1. layak legalitas :
- pembentukan PT/badan hukum bila belum ada
- pembayaran termin 1 ke land owner
- ijin prinsip ( ippt/ijin peruntukan keluar mulai action ) gw kasih biaya ijin prinsip 4-5rb/m2 .tapi ada juga teman gw bilang untuk ijin prinsip katanya 7,5 jt/hektar...

2. layak tampil :
- cut n fill
- gapura
- jalan masuk
- rumah contoh
- biaya promosi
- biaya konsultan arsitek ( termasuk juga pengukuran )
- biaya2 administrasi
- biaya2 operasional mungkin untuk triwulan pertama

untuk fee marketing...kalo gw kasih 3% dari harga jual setelah dipotong ppn 10%
anda juga harus menyediakan dana promosi dan kpdm ( biaya2 ???? ) antara 1,25-1,75% dari total omzet setelah dikurangi ppn 10%...anda harus ngerti istilah entertaint kan...kalo saat akad kredit konsumen cukup banyak maka anda siapkan anggaran untuk sewa ruangan,makanan,minuman...pokoknya untuk ke oknum bank kudu siapkan dana taktis yach

walaupun RSH tapi usahakan mulai desain tapak,site plan sampai realisasinya 'kelihatan" seperti Real estate...gimana caranya ??? anda silahkan cari tahu sendiri...
gw sudah cukup banyak survei lokasi RSH dan umumnya mereka buat tuh perumahan ala kadarnya betul gak nich " COST ADALAH BENEFIT/PROFIT YANG AKAN DINIKMATI KONSUMEN"

benefit : konsumen merasakan kenyamanan baik dari lingkungan dan rumahnya sendiri
profit : beli sekarang 60 juta...karena ok tuch perumahan...image bagus terbentuk...gak tahunya tahun depan coba2 jual ada yang nawar 75 jt...he..he..he..
JADI NAFSU GAK BRO2 SETELAH TAHU RSH ????


TAMBAHAN KE 3

Strategi developer modal besar dan kecil beda.
Yg selalu saya ajukan adalah pemodal kecil.
Kalo modal kecil, hindarkan main dengan bendera PT, jadi cukup pengembang pribadi, karena aspek pajak.
Yg didevelop juga bertahap, tiap tahap 2-3 Ha, sehingga tidak perlu ijin lokasi. Cukup IPPT dan pengesahan siteplan.
Utk land development, maksimal budget saya 75.000-100.000 per m2, namanya juga RSH.


TAMBAHAN KE 4

Pengembang pribadi diijinkan mengajukan perijinan maksimal sampai. 5 Ha (tiap daerah berbeda2, Kab Bogor maks 5Ha)
Pengembangan Lahan di atas 5 Hektar ( ha ), sebelum tahapan IPPT, wajib Mendapatkan Ijin Lokasi (dari bupati, dan ada panitianya). Maklum aja kalo urusan ke Bupati, duitnya makin gede dong. Ratusan juta deh, tergantung negonya.

IPPT tergantung NJOP tanah per meter. Kalo NJOP Rp 50.000/m, IPPT 2 hektar sekitar 4.000/m
Setelah IPPT keluar: baru ngajukan siteplan (mulai dari peil banjir, makam, uplkl, bibit penghijauan dll)

Terkait pajak: kenapa pengembang pribadi?, kenapa RSH?

Pengembang pribadi menurut UU pajak, tidak boleh memungut PPN atas penyerahan rumah. Jadi konsumen kalo beli rumah dari pengembang pribadi tidak dipungut PPN, jadi harga rumah tanpa PPN. Masalah konsumen mau nyetorkan PPN itu mah urusan konsumen.
Mangkanya harga rumah menengah saya udah menang lebih murah 10%...he..he..he.... Tanpa saya melanggar ketentuan yg ada.

Kalo PT saya dorong masuk ke RSH, karena RSH yg ikut harga pemerintah 55 juta (th 2009) dibebaskan dari PPN. Jadi PT yg jual RSH tidak memungut PPN kalo jual RSH 55 juta. Dasar di indonesia PT itu tukang akal-akalan, Harga dibilang Rp 55 juta tapi ada peningkatan mutu 10-15 juta. Hal ini sangat dimaklumi karena pemerintah juga akal-akalan ke dunia usaha. Seperti Infrastruktur air dan listrik yg seharusnya kewajiban pemerintah cenderung diabaikan.

Kalo pengembang pribadi jual RSH, dia nggak masalah bilang harga rumah Rp70jt (wong nggak boleh mungut PPN), kalo PT jual rumah dg harga 70jt, dg nama dan bentuk apapun, wajib memungut PPN 10%

Kalo pajak yg lain PPh dan BPHTB, biasa-biasa saja. Ikut ketentuan


TAMBAHAN KE 5

Kalo soal legal (surat tanah)

ada 2 alternatip.

1 Melalui pelepasan hak oleh pemilik tanah, untuk kemudian developer mengajukan permohonan hak tanah
hal ini biasa dilakukan developer PT dan bermodal kuat. Karena kalau skala luas lahan besar, jatuhnya lebih murah per meter persegi. Alt ini punya batasan; hanya diijinkan dalam suatu periode tertentu, setahun atau dua tahun, tergantung nego. Lewat dari itu: uang kita bisa hangus, kalau tidak jadi mengurus surat. Padahal sudah terlanjur beli tanah.

2. Meningkatkan surat tanah yg ada:

a. Dg dasar PPJB, pemilik tanah meningkatkan surat ke sertifikat, kalo udah jadi langsung otomatis AJB, bali nama ke developer.
dan. Dgn dasar AJB ( akte jual beli ), developer selaku pembeli, meningkatkan surat tanah atas nama sendiri ke sertifikat.
Kalau merasa perlu: bisa menggabungkan sertifiakt2 tsb menjadi satu (induk) biaya nggak mahal kok, kalo tanah dgn NJOP masih rendah

alternatif ke 2, di kab Bogor, per 2 ha, masih dibawah 10.000/m.

TAMBAHAN KE 6

gw baru liat2 file cash flow proyek RSH...he..he...gw salah nichhammer
ternyata harga jual 55 jt itu memang tidak ada unsur ppn 10% dan pph final 5% jadi alias konsumen RSH tidak dibebankan ppn 10% dan developer tidak dikenai pph final 5% ( pajak penjual ) dimana ujung2nya pph final 5% ini biasanya juga developer membebankan konsumen pada harga jual produknya ( dalam hal ini rumah )...kayaknya sich bukan subsidi..gw asal nulis sekenanya aja soalnya gw ingat2 ppn 10% tidak ada begitu juga pph final 5%...istilahnya apa yach..mungkin "harga pemerintah" kali yach

ane berikan contoh dari file yang masih ada :
- harga jual tipe 29/60 : 54,9 jt ( dari brosur developer )
- konsumen : institusi salah satu angkatan bersenjata ( program rumah untuk prajurit biasanya ada )
lalu developer cantumkan di brosur spt ini :
- booking fee : 500rb
- uang muka : 5,9 jt
- jadi maksimum kredit : 54,9 - 5,9 = 49 jt ( ini bro bisa cair semua )
saat konsumen tanya lebih jauh maka ada tambahan lagi
- biaya proses : 8,1 jt
jadi total uang muka : 5,9+8,1+0,5 = 14,5 juta
- konsumen institusi bayar booking fee 500rb
- ternyata ada dana bantuan dari institusi : 14 jt/orang
- jadi developer dapat duit : 0,5+14 = 14,5 jt
dan biaya proses kpr BTN hanya .......anda cari tahu sendiri yach

ada juga untuk konsumen umum : ( di brosur developer biar menarik konsumen )
- tipe rumah 29/60
- harga jual : 47 jt ( harga awal sebelum dikoreksi )
- uang muka : 3 jt ( dengan uang booking fee : 500rb )
- jadi maksimum kredit : 47 - 3 = 44 jt
saat konsumen tanya lebih jauh maka muncul
- uang muka + biaya proses kpr BTN : 7,9 jt ( dan ini harus dilunasi )
sedangkan biaya proses kpr BTN hanya kira - kira  3 juta-an...anda cari tahu sendiri
jadi developer dapat duit 7,9 jt...
INGAT deh .....CASH FLOW !!! CASH FLOW !!!


TAMBAHAN KE 7

kalo anda adakan perjanjian masalah penjualan RSH ke broker properti...gw mau sharing yang gw tahu...
mantan bosku melakukan perjanjian dengan broker properti spesialis RSH dengan pangsa pasar ( mayoritas ) institusi pemerintah atau swasta...
- fee : 2-2,5 jt/unit rumah ( kalo gak salah )
- broker menempatkan tim marketingnya di rumah contoh sekaligus kantor marketing
- saat konsumen bayar booking fee 500rb maka broker dapat fee 250rb...nah disini kadang2 yang buat orang administrasi developer kesal...soalnya marketing broker nyodorkan berkas2 konsumen kadang tidak lengkap tapi minta fee nya penuh...mungkin dalam perjanjiannya tidak dijelaskan...akhirnya bagian. administrasi disuruh bos untuk telp tuh marketing kadang juga telp ke konsumen agar berkas2 yang kurang dipenuhi...bahkan pernah berkas2 konsumen diambil sendiri oleh kurir..soalnya waktu itu pas ada setumpukan berkas2 konsumen yang mau diajukan ke BTN...lebih baik dijelaskan dalam perjanjian kalo broker marketing menyodorkan berkas2 konsumen untuk pengajuan kpr BTN tidak lengkap maka hanya dibayar separuh atau.......biasalah broker ngejar setoran....jadi broker hrs mengawal konsumennya sampai tuntas..tas...tas...

- usahakan juga saat konsumen menyerahkan uang muka tidak ke marketing broker tapi ke bagian keuangan developer

- evaluasi kinerja broker dengan proyeksi cash flow anda....jangan segan2 untuk meng-cut off...tuangkan target2/batasan2 dalam perjanjian dimana developer secara sepihak dapat memutuskan kerja sama dengan broker bila target2/batasan2 tidak tercapai...dari tim anda juga perlu mendukung tim broker...

- buatkan satu map untuk masing2 berkas konsumen dan tempelkan secarik kertas check list di depan map..kalo mau bagus kita desain sendiri map nya..jadi ada logo perusahaan,nama perumahan,form check list spt : ktp,pas foto,akte nikah,surat keterangan,surat pengangkatan dll jadi kasih ke BTN nya lengkap dan syukur2 konsumen segera dipanggil untuk wawancara perihal pengajuan kpr nya

TAMBAHAN KE 8

Agensi Pemasaran RSH

Dg RSH skala kecil 2 Ha (180 rumah), deal saya terakhir dgn agensi sy sbb:
komisi agensi 2 jt/unit target 6 bulan habis.
Kalau 90% terjual dalam target waktu 6 bulan ada bonus 1 juta/unit. Definisi terjual adalah: DP masuk utk yg kas/bertahap, turunnya Surat Persetujuan KPR dr bank
Berkas KPR urusan agensi
Uang masuk: diterima staff saya yg ditempatkan di agensi. Agensi tidak boleh memegang uang lebih dr 1x24 jam
Utk perangsang: agensi diijinkan menambahkan harga maks Rp 500 rb,- berupa uang tanda jadi/bookong fee. Jadi konsumen bayar booking fee Rp 1 juta. ( 500 ribu boleh diambil agensi, 500 rb masuk ke kas developer )
Fee agensi dibayarkan saat KPR cair


Kita cuman nyediain brosur, spanduk, dan bayar iklan di koran yg nggak sampe Rp 5 juta

Intinya RSH mah nggak perlu di pasarin. Cukup spanduk gede2

TAMBAHAN KE 9

Moral Story Developer RSH

Cukup Sendiri, 1 staf administrasi, 1 pengawas. dah bisa ngejalanin Develop RSH
Semua pekerjaan bisa di sub kontrak kan: mulai dari pembebasan lahan, legal, perijinan, konstruksi tata ruang, konstruksi rumah, pemasaran. Kalo nggak mau repot

Tapi kalo mau margin lebih gede: kerjain sendiri semua hal tsb. Dan tentu saja Semakin besar potensi margin semakin tinggi sakit kepala kita.

Masalahnya yg terberat adalah: 9 dari 10 org di lapangan yg datang menemui kita, kalo nggak penjahat ya penipu ataw preman. Preman beneran dan preman berseragam.
Selama kita 'stick' to principle, cek and re check, verifikasi, konfirmasi. Aman deh.
Seperti kata org pinter "Trust but verify"

prinsip itu apa: Ijin, legal, komitmen, dan bussines plan-nya

OO iya jangan lupa: hire the muscle ( marinir kek, brimob, atau dll). Ajukan permohonan ke komandan terdekat (sanguin Rp 2-4 juta), lalu gaji Rp1 juta/bln entah sersan atau kopral. Kerja nya cuman tengok-tengok, dan datang on call, kalo ada maslah seperti orang mabok dateng, preman nyari rokok.

Jangan biarkan preman ber tunas di lahan kita. Kalo prinsip sy 'fight to the death'. Kalo masih awal-awal tidak susah. Tapi sama sekali nggak boleh dibiarkan berkembang. Itu guna nya si kopral/sersan
Sekali berkembang: tiba-tba akan ada puluhan org lontang-lantung nyari makan di lokasi kita. Mayoritas perumahan: nurunin material aja langsung di kerubutin org, Sampe terpaksa yg punya rumah beli keramik naik taksi. Tidak jarang beli springbed aja: kita nggak bisa gotong ke dalam rumah, harus preman ini.
Siap2 dah: matrial semen dan besi berhilangan

TAMBAHAN KE 10

pembebasan lahan: Tim yg anggotanya wajib ada penduduk setempat yg mengetahui sejarah fisik penguasaan tanah (penggarap atas ijin pemilik, penggarap liar, pemilik awal, pembeli, ahli waris). Mereka yg nego ke pemilik langsung. Bukan ke saudaranya pemilik, atau ke calo.

Tugas mereka sampai: berkas surat siap di AJB / PPJB kan di notaris (girik, rincikan, bebas sengketa, keterangan riwayat tanah, letter c) - Trust but verify (ada org kepercayaan yg memonitor jalannya uang, nyampe nggak ke pemilik)
Hal ini akan meminimalisir munculnya tuntutan dari pihak lain.

Legal: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris, bisa di sub kan ke Pegawai BPN

Perijinan: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris (ada lho notaris yg bisa ngurus sampai siteplan, bisa diurus Pegawai yg terkait perijinan (Bappeda, PU dll)

Semua memang ngaku bisa ngurus. Karena kita bisa juga ngurus sendiri, jadi tahu anggarannya:

Misal IPPT: kalo ngurus sendiri maks bisa Rp 2.500/m. Kalo sub kon gw: Rp4.000 dalam tempo 2 minggu, kelar. (separuh biaya dilunasi saat IPPT keluar)
Nah kalo ada yg ngaku bisa ngurus IPPT, punya kenalan sana sini, tapi minta Rp 20.000/m bayar didepan dan waktu diusahakan secepat mungkin (???), terserah aja mau pake atau nggak.

Demikian juga meningkatkan AJB ke sertifikat: kalo ada yg ngaku bisa ngurus dan minta Rp20.000/m dalam waktu 1 tahun, dan biaya di depan, siap-sap aja duitnya bablas.




TAMBAHAN KE 11
Penyerahan rumah terkena PPN. Terhadap penyerahan rumah sederhana sampai dengan Rp 55 juta DIBEBASKAN dari PPN

Jual Beli rumah: penjual wajib menyetor PPH (final) 5% dari harga. (mana yg terendah antara harga real dan harga menurut NJOP-SPT PBB)
Atas harga sampai dengan Rp60jt. PPH nya adalah NIHIL

Lihat terminologi yg digunakan BEBAS dan NIHIL.Sepintas sama dalam praktek jauh berbeda.Memang Indonesia pejabatnya semakin soleh pasti semakin sinting.Artinya nihil adalah: penjual wajib menyetor kan pajak sejumlah Rp 0. Jadi ente yg punya GUBUK kalo jual tuh gubuk Rp59jt, kudu dateng ke kantor pajak, ngisi SSP (surat setoran pajak) nilai nya Rp0, melengkapi berkasnya (copy berkas/surat tanah, lunas pbb, copy spt pbb, bahkan ada petugas yg super megalomaniac minta copy akte jual beli), setelah itu tuh SSP di verifikasi (cap dan tanda tangan) yg artinya : keluar duit. Harga tinta cap dan pulpen di Ind, adalah paling tinggi sedunia, maklum negara pancasila.

Nggak mau repot??? (maklum aja penjual rumah mayoritas awam, paling dia jual rumah sekali dua seumur hidupnya).... suruh aja notaris... tentu saja selain biaya diatas notaris akan nambah kan fee dia, ngurus SSP NIHIL


TAMBAHAN KE 12


TIM PENGELOLA - PEMILIK TANAH - INVESTOR

- tim pengelola tingkatan atas biasanya "maling" dari hrg pembebasan/pembelian tanah, hrg deal dgn land owner misal 200rb/m2 maka di bisnis plan bisa jadi 240rb/m2, kadang juga jadi subkont terang2an atau pakai bendera saudara2nya

- investor2 kakap biasanya jadi subkont atau suplai material ke subkont2 istilahnya ada M.O.U supply by owner..jadi subkont2 ambil materialnya dari dia

- tim pengelola tingkat menengah spt project manager,site manager biasanya nitip dari volume atau harga satuan atau harga borongan atau "malak" subkont....misal di bisnis plan volume pek perkerasan jalan 5000 m2..hitung kembali ternyata hanya 4500 m2 tetap aja di spk ( surat perjanjaian kerja) volume ditulis 5000 m2...atau di bisnis plan harga satuan pek.borongan rumah misal 1,8 jt/m2...yach diakal2 in material2 yang sama kualitasnya tapi hrg beda...atau gw kasih lo nich borongan tapi buat gw berapa persen ? wah..pokokne banyak cara...

- begitu juga tingkatan lainnya spt pengawas,kasir,bagian keuangan dll rata2 berusaha mendapatkan "sampingan"

"MAYORITAS ORANG2 YANG TERLIBAT DALAM PROYEK MENGANGGAP HAL2 TSB DIATAS ADALAH HAL BIASA"

mulai dari yang tidak lulus sekolah dasar sampai yang lulus S3...dari yang lulus nilainya pas2an sampai yang cum laude atau bahkan diatasnya...mayoritas kalo sudah di proyek apalagi tanda tangan nya "berlaku"...wah payah dech...payah dech...alasan nya macam2...

wah...kudu kuat kuat hati,pikiran,jiwa dan tenaga.. anda kalo punya bisnis developer....jangan liat omzet dan profit nya aja !!! anda pernah menyaksikan nggak ? developer macet atau proyeknya selesai melebihi dari jadwal yang ditentukan bisnis plan bahkan melenceng sampai 1,5 thn..gara2 tim pengelola dan investor bermain di dalamnya ????

HARGA JUAL RUMAH RSH TIPE 22/60 : Rp. 55.000.000

- LAND DEVELOPMENT : TARUHLAH Rp. 250.000 X 60 M2 = Rp. 15.000.00 ( PERIJINAN,OVERHEAD,LEGAL,NOTARIS,PREMAN,SARANA,PRA SANA,FASUS,FASOM,TAMAN,OPERSIONAL,MARKETING,PROMOS I,FEE BROKER,BIAYA KOORDINASI,UPETI,PJU+JARINGAN KABEL SUTR BOLEH JUGA PLUS SUTM/SKTM )

- IMB PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 150.000 = Rp. 150.000

- SERTIFIKAT PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 600.000 = Rp. 600.000

- PENYAMBUNGAN BARU PLN : 1 UNIT X Rp. 593.000 = Rp. 593.000

TOTAL BARU : Rp. 16.343.000 KIRA2 30% DARI HARGA JUAL RSH
BANDINGKAN DENGAN INI

- BORONGAN RUMAH : 22 M2 X Rp 900.000/M2 = 19.800.000 KIRA2 36% DARI HARGA JUAL RSH

JADI INTINYA DI PEK. SIPIL/ARSITEKTUR/PROYEK BILA DIGABUNGKAN MULAI DARI PEK. CUT N FILL, PERKERASAN JALAN, SALURAN, TAMAN,FASUM/FASOS MAKA KOMPONEN BIAYANYA MEMAKAN LEBIH 45% DARI HARGA JUAL RSH BEGITU JUGA DENGAN RUMAH REAL ESTATE STANDARD !!

ANDA CARI SENDIRI ARTINYA YACH !! SUPAYA INI BUKAN SEKEDAR INFORMASI !!!

CARA MENGHITUNG LUAS BANGUNAN RUMAH STANDART VERSI DEVELOPER

CARA MENGHITUNG LUAS BANGUNAN RUMAH STANDART VERSI DEVELOPER

1. rumah tidak bertingkat, ( p = panjang, l = lebar, i = koefisien; L = p x l x i )
ukuran yang dipakai adalah ukuran as ke as
- carport : p x l x 0
- teras depan : p x l x 0,5
- ruang tamu,ruang keluarga,ruang makan : p x l x 1
- kamar tidur anak,utama : p x l x 1
- km/wc n ruang service : p x l x 1
- teras belakang : p x l x 0,5

2. rumah bertingkat ????

ANALISA HARGA SATUAN YANG BIASA ANE BERIKAN KE KONTRAKTOR :
( ini sudah termasuk fee kontraktor dan ppn 10% tidak ada )
BUKAN UNTUK RUMAH RSH....

1. pekerjaan pondasi batu kali campuran 1 pc(semen) : 5 ps(pasir)/m3
- batu kali : 1,2 m3 x rp................ = rp.............. ( cari tahu harga batu kali yang terbaru )
- semen @ 50 kg : 1,6 zak ( yang beratnya 50 kg/zak ) x rp.......
- pasir : 0,53 m3 x rp.............
- upah : 1 m3 x rp. 30.000 he...he..he..

2. pekerjaan pasangan batu bata merah campuran 1 pc : 5 ps/m2 ( diasumsikan tebal spesi rata2 2 cm )
- batu bata merah (kampung) : 81 bh x rp......
- semen @ 50 kg : 0,21 zak x rp ......
- pasir : 0,049 m3 x rp.....
- upah : 1 m2 x rp. 8000

3. pek. pasangan batako (standar) camp. 1 pc : 5 ps/m2
- batako : 15 bh x rp......
- semen @ 50 kg : 0,14 zak x rp ......
- pasir : 0,041 m3 x rp.....
- upah : 1 m2 x rp. 7000

4. pek. plester + aci tebal 2 cm campuran 1 pc : 5 ps/m2
- semen @ 50 kg : 0,17 zak x rp......
- pasir : 0,029 m3 x rp.........
- upah : 1 m2 x rp 12.500 - rp 15.000

5. pek plester + aci tebal 1,5 cm campuran 1 pc : 5 ps ??

UNTUK DIMENSI BETON,DIAMETER BESI,DAN CAMPURAN BETON ANDA PERLU PERHATIKAN

6. pek. beton sloof 15/20 campuran 1 pc : 2 ps : 3 sp ( split 1/2 ) pakai tulangan utama 4 bh besi dia. 10 mm dan ring/sengkang/beugel besi dia. 6 mm - 20 cm (jarak ring 1 ke ring berikutnya) ???

7. pek. beton sloof 15/20 tapi tulangan utama 4 bh dia. 12 mm dan ring besi beton polos dia. 8 mm - 20 cm ????

8. ring balok 13/15 pake 4 bh besi dia. 8 mm dan ring besi 6 mm - 20 cm atau 4 bh besi dia. 10 mm dan ring besi 6 mm - 20 cm

9. kolom praktis 13/13 pake besi dia. 8 mm dan ring besi 6 mm - 20 cm atau pake 4 bh besi dia. 10 mm dan ring besi 6 mm - 20 cm

Labour Of Love - 03 - Please Don't Make Me Cry UB40 [HQ] (+ daftar putar)

Pengaruh Asing Dalam Perebutan Kekuasaan di Indonesia

Pengaruh Asing Dalam Perebutan Kekuasaan di Indonesia

Bbrp bulan yg lalu saya ketemu dgn 2 orang di Ritz Carlton Hotel yg kemudian salah satunya mengaku sbg penghubung "agen intelejen RRC

Maksud awal pertemuan tsb adalah mendiskusikan korupsi di Petral dimana salah satu bahasannya adalah keinginan China utk ambil bagian

 Maksudnya, China melalui salah satu perusahaannya di RI mau ikut diterima sbg salah 1 rekanan pemasok crude oil/product oil utk Petral

 Pemerintah China menurut pengakuannya telah berikan uang muka operasional puluhan juta US$ utk melicinkan niat mereka jd rekanan Petral

 Uang pelicin puluhan juta US$ itu wajar2 saja mengingat bisnis pasokan BBM ke Petral itu setahun lebih US$ 30 milyar dan terus meningkat

Disamping uang pelicin utk suap agar diteima jg rekanan Petral, mereka jg sudah keluarkan uang US$ 25 juta utk bisa masuk ke BloK Cepu

Namun apa lacur, meski uang puluhan juta US$ yg sdh dikucurkan tapi China tetap tidak bisa masuk ke Petral & Cepu. Pihak China pusing

Namun apa lacur, meski uang puluhan juta US$ yg sdh dikucurkan tapi China tetap tidak bisa masuk ke Petral & Cepu. Pihak China pusing

Bidang energi, pangan, otomotif, militer dan infrastruktur adalah bidang usaha yg sangat sulit ditembus China utk investasi di RI

Jenis2 usaha tsb dimonopoli oleh AS dan Jepang sbg 2 negara yg paling dominan pengaruhnya di Indonesia. Jepang sendiri adalah sekutu AS

Dari diskusi bisnis, pembicaraan kami melebar ke topik lain yaitu hegemoni atau monopoli pengaruh AS thdp politik & kekuasaan di RI

Menurut mereka, sepanjang sejarah Orba dan reformasi, hanya Regim Habibie yg berhasil mengurangi hegemoni pengaruh AS di Indonesia

 Namun usia regim habibie hny 19 bulan. Hny pemerintahan transisi. Selanjutnya pengaruh AS kembali berkuasa apalagi masa regim SBY

Pada masa Regim SBY, dominasi AS semakin menjadi2. SBY malah secara terbuka klaim AS sbg negara keduanya. AS senang, SBY pun menang

Sementara itu, selama sepuluh tahun terakhir ini China muncul jadi superpower ekonomi, politik dan militer kedua terkuat di dunia

Dengan devisa lebih US$ 3.000 milyar, anggaran militer resmi US$ 100 M (tak resmi US$ 200 - 400 M), China ingin menjadi penguasa Asia

Di Amerika Latin dan Afrika, China sdh mulai jd kekuatan ekonomi rongrong pengaruh AS. Bahkan di Brazil, China kalahkan hegemoni AS

China ingin hegemoni politik dan ekonominya di Brazil dapat juga sukses di RI. Tapi sampai skrg masih gagal. Harus ada solusi

Apa solusinya? Mereka harus bisa temukan $ dorong politisi tertentu yg mau bantu misi mereka utk bisa terpilih jadi Presiden RI 2014 !

Lalu mulai lah mrka tanya2 : siapa capres yg mngkin bs menang Pilpres dan bersedia mrka "bantu" dgn kompensasi "kerjasama" RI-China

Lalu mulai lah mrka tanya2 : siapa capres yg mngkin bs menang Pilpres dan bersedia mrka "bantu" dgn kompensasi "kerjasama" RI-China

Saya "tertarik dan terpancing" utk diskusikan bbrp nama capres potensial. Motivasi saya bukan utk "berkhianat" pd negara RI tercinta

Sama sekali bukan motivasi pengkhianatan ! RI adalah negara Ibu Pertiwi, negeri tercinta tumpah darah kita ! Tujuan saya : balancing !

Balancing of power atau perimbangan kekuasaan di RI dan Asia Tenggara sangat penting utk kurangi hegemoni AS yg sdh puluhan tahun

Hegemoni AS dan sekutunya di RI selama puluhan tahun sdh terbukti GAGAL bantu kemakmuran dan kesejahteraan rakyat RI. Makin terpuruk !

Lihatlah kondisi RI sangat ini. Ketahanan nasional RI sngat lemah. Tidak ada ketahanan Pangan, militer, energi, sosial budaya dst. RAPUH

 RI tak ubah seperti "negara bagian AS" ke 51 tetapi kondisi polsosbudhankamnya hancur total. Sangat tergantung pada asing.

BBM (crude/product), pangan (beras, kedelai, jagung, terigu dst), militer (alutstista), teknologi ( IT, telkom dst) dll semua IMPOR !

 "keunggulan" RI hnya pada raw material. Bahan baku tambang dan perkebunan. Itu pun industri hulunya mayoritas sdh DIMILIKI asing !

Surplus neraca perdagangan RI semakin lama semakin menipis bahkan pernah defisit pd April-Mei yg lalu. Mayoritas ekspor bahan baku

Bahkan ketika RI mau kurangi ekspor bahan baku pasti seketika muncul serangan utk membatalkannya. Contoh terbaru : Permen No. 7/2012

Permen ESDM yg wajibkan pengusaha tambang batubara dan mineral utk punya smelter dan eskpor bahan mineral olahan disikat habis2an. GAGAL

 Bgmn kisah penggalan implementasi Permen ESDM No. 7/2012 itu sdh pernah saya kultwitkan berjudul "Menko Hatta Vs Mendag Gita W"

Menko Hatta & MenESDM Jewo Watjik habis dihantam Gita, Purnomo Y dgn dukungan SBY, AS dan LSM2 Pelacur bayaran AS. Permen itu direvisi

Kembali ke China, sampai saat itu China mengakui blm punya pilihan pasti ttg siapa Capres yg akan mereka dukung & biayai utk imbangi AS

Sementara itu, Saya dan mereka sdh sama2 sepaham, kelihatannya AS dan SBY sdh mulai mengerucut pada figur Gita Wiryawan sbg Capres PD

Gita W kelihatanya sdh hampir final sbg capres SBY/PD/Cikeas/AS pada Pilpres 2014 nanti. Maka lupakanlah Sri Mulyani, Ical, Prabowo...

.Megawati, Ani SBY, Joko Suyanto, Anas, Mahfud dst... Mereka tak akan dapat "restu majikan RI" = AS ! Lalu apakah China mau "bermain"?

Masih ada nama2 lain yg bs didukung China : Dahlan Iskan, Chairul Tanjung, Anis Baswedan, Soekarwo dst..sdh sampai dimana manuver China?

Apakah China berhenti bermanuver atau sdh mantapkan pilihan jagoannya utk imbangi jagoan AS ? kemana Nasdem, Hary T dan Paloh berlabuh?

 Yang pasti pemilu dan pilpres 2014 masih lama. Demokrat akan kembali fight back. KPK akan beralih sikat Golkar dan PDIP. Makin seru

 kasus2 Korupsi partai demokrat akan ditutupi dan diobati oleh kasus2 korupsi PDIP, Golkar & lainnya. Isu dibalas isu. opini kontra opini

Rakyat jadi penonton. Setiap detik, jam, hari terima brain washing para dewa. Jdi bingung jk tdk pny pedoman yg kuat : agama & ideologi

Cukup sekian dulu..pemilu dan pilpres masih 700 hari lagi. Nanti kita lanjutkan pelan2 agar tidak cepat lupa dan dilupakan. Terima kasih